■不動産売買に係る取引の手順
  
■取引の手順 ■取引諸費用 ■売却の場合

不動産を購入するときの一般的な手順を説明します。これは、一つ例ですので必ず下記のとおりでなければならないというものではありません。実際の取引にあたっては、不動産業者等とよく相談して下さい。
不動産売買取引にかかる諸費用もあわせてご参考下さい。

1.物件探し
不動産を購入する時は、まず希望する条件等を整理し箇条書きなどにしてメモをしておくとよいでしょう。
漠然とマイホームが欲しいと思っていても、いざ物件を探し始めるとなかなか絞りきれず、絶好のチャンスを逃してしまうことになるかもしれません。
一生のうち何度も買い換えるようなものではありませんので、後で後悔しないように慎重に物件探しをしてください。
希望する条件等は人それぞれですが、最低限明確にしておいたほうがよいと思われるものとして、次ようなものがあります。
1.物件の種別
一戸建またはマンション等、家族とよく話し合ってマイホームの種別を明確にする。
2.予算
特に、ローンで購入する場合は生活費に余裕をもった月々の支払可能額を明確にする。
マンションを購入する場合は、月々のローンの支払額以外に、駐車場料金・管理費・修繕積立金等などがかかりますので、それらの金額も含めて「月々いくら」「ボーナス時いくら」と決めておくと無理のない資金計画が立てられます。
3.場所
地理的な面や買い物関係、周辺の環境、雰囲気など事前に確認しておいたほうが良いでしょう。
4.間取り
家族構成などを考慮して決めましょう。

実際に物件を探し始めて、最初に決めた条件等が変わることもありますので、あくまでも希望条件として柔軟に対応しましょう。

例えば、最初に10個の条件を決め、いざ物件を探しだすとなかなか全ての条件にあてはまる物件が出てこないことがよくあります。その時に「なにがなんでも全ての条件を満たさないと買わないぞ」と、一切の妥協を許さない場合、もしかしたらそのうち1つの条件が不動産市場で流通している物件では不可能な条件かもしれません。どの条件がある程度は妥協でき、または、妥協せざるを得ないかは流通している物件を見ながら判断するしかありませんので、依頼する不動産会社の営業マンと相談しながら物件探しをするとよいでしょう。

一般的に物件探しは、気になる物件が情報誌や広告などに載っていた場合、その不動産会社に連絡をして詳細の説明を受けることから始まると思います。その後、説明を受けたり実際に物件を見せてもらった結果、希望の条件と一致しない場合また違う物件を探すということになるでしょう。そしてまた情報誌や広告を見て自分で探すか、不動産会社に希望条件を伝えて物件探しを依頼するということになると思います。

前者の場合は、気軽にマイペースで探せるという利点があります。一方、不動産会社に依頼した場合は通常、担当営業マンが付いて、情報誌や広告に出ていないような新鮮な情報の提供を受けることができるという利点があります。

どのように物件を探すかは本人次第ですが、新鮮な物件情報の提供やその他の有益な情報等を得られるという点では、不動産会社に依頼したほうがメリットが大きいと思います。

物件探しを不動産会社に依頼する場合、どの会社が良いか悪いかは一般の人は判断できないと思います。これは弊社の考えですが、昔と違い今は、騙したり、脅したりといった、いわゆる「悪徳不動産屋」と言われているものは殆ど皆無に近いと思います。

物件の情報量に関しても今は、業者間での情報公開や交換が以前より活発ですので、極端な差はないと思います。
ですから最初は、どこの会社であったとしても、営業マンの接客態度が「感じの良い」「誠実そうな」という基準で選んでも問題無いと思います。しかし、万が一ということも有り得ますし、大きな買い物をするわけですから、任せきりにならず
常にその会社の対応(営業マンの言動や行動も含めて)に目を光らせておく必要があります。

よく、「契約を急がせる会社は疑ったほうがよい」ということを耳にします。確かに危ない取引の場合もありますが、実際にその物件が人気のある優良物件で、多数の他のお客様も検討中で早くしないと他で決められてしまうという場合もあるでしょう。このへんの判断は非常に難しいのですが、やはり、その会社の対応を目安にするしかないと思います。


2.購入申し込み
気に入った物件が見つかった場合、いきなり契約をするのではなく、まず売買に関する条件等を確認しなければなりません。

売買契約は、売主、買主双方が納得した上で結ばなければ後でトラブルの元になり、特に不動産の契約の場合はトラブルになると多大な損害等を被ります。そのようなことにならないように、しっかりと売買条件等を確認しましょう。

その条件等を確認するために若干時間がかかる場合がありますので、その間、物件を他の人に買われないようにおさえておくために購入の申込みをします。

購入申込みは、売買契約ではないので事情等が変わってキャンセルをしても如何なるペナルティーも受けません。また、購入申込みは法的な効果は一切ありませんので、原則として申込み時にお金の支払いも必要ありません。
例外的に申込み時に「申込金」を受ける業者さんがおりますが、これは、申込みが多数ある場合の優先順位をつけるためのものであったり、買主となるお客様の購入意思の確認のために受ける場合など、さまざまです。

購入申込み時に申込金がかかる場合は必ずその意味を確認しましょう。そして、預けた申込金の受領証の但し書きを必ず確認して下さい。「手付金として」のような記載がある場合は、契約が成立したとみなされる場合があり、キャンセルしたときに申込金が返還されないこともありますので注意して下さい。


最低限確認が必要と思われる条件として下記のようなものがあります。
1.売買価額
当たり前ですが、いくらで買うのかをきちんと明確にします。そして、どこか壊れていたり汚れている個所が有った場合、どちらの負担でなおすのか、売主がなおした場合、売買金額に変更があるのかなど。
2.契約日と契約場所
売主さんの都合等も考慮して双方の都合のよい日を決めましょう。よほどの事情が無い限り、契約場所は不動産会社の事務所で行うことが望ましいです。
3.支払条件等
いついくら誰に支払うのかを明確にする。
通常、不動産の売買契約は、署名押印して契約を結んだときに手付金を売主に支払い、後日、残金を支払います。住宅ローンを利用する場合は、売買契約を結んだ後残金を支払う時までの間に金融機関からの融資を確約しておきます。
4.売買代金以外に支払わなければならないものがある場合はその金額と支払時期
通常、不動産が売買された場合は、その不動産にかかる固定資産税等の税金を引き渡しの日で日割精算します。
固定資産税等の年税額と、いつからいつまでの分をいくら支払うのかを確認しましょう。
マンション等の場合は上記の税金のほかに、管理費、修繕積立金、駐車場等、その他の毎月かかるものも日割精算しますので、必ず確認しておきましょう。
また、売買契約の条件ではありませんが、不動産業者に支払う仲介手数料の額や名義変更にかかる登記費用や住宅ローン利用にかかる費用等も事前に確認しておいたほうがよいでしょう。
5.引渡し条件等
物件の引渡しの日の確認と、物件に付属物や付帯物等がある場合はどのようにするのか等、売買契約前に見た物件の状態と引渡しの時に変更があるのかなど。
6.物件所有者の名義
物件の所有者として登記されている人(会社)と契約の時の売主が同じかどうか。
違う場合は、その理由と所有権移転(名義変更)が間違いなくできるのかどうか。
7.住宅ローンを利用して購入する場合
可能であれば、売買契約前に金融機関に事前審査等を行ってもらい、融資可能かどうかを調べておくとよいでしょう。
事前審査等をしないで売買契約をするのであれば、契約後の融資申込で融資が受けられないことがわかった場合に手付金の返還を受けて契約を解除できるのかどうか。

3.売買契約事前準備
購入申込み後、契約条件等を確認しましたら次は契約の準備です。普通は不動産会社が契約の立会いを行いますので、契約の準備と言っても、契約書の作成や物件の調査等の準備の殆どは不動産会社が行うこととなります。

そして、契約の準備が整ったら不動産会社から重要事項説明という説明を受けます。この「重要事項説明」とは、宅地建物取引業法という法律で定められているもので、不動産会社が一切関与しない個人間(法人も含む)での不動産売買契約以外では、必ず買主に説明しなければならないとされています。なお、この重要事項説明をする時期は売買契約前で、説明をする者は宅地建物取引主任者とされており、最低限説明しなければならない内容等も宅地建物取引業法で定められています。不動産業者が関与していて、重要事項説明をせずに不動産売買契約を結ぶ(結んだ)場合は、その契約に関与している不動産会社は宅地建物取引業法の違反となり、行政処分を受ける場合があります。

また、印紙税法上、売買契約書には売買金額に応じた額の収入印紙を貼ることとされております。収入印紙代は通常、売主、買主の折半となります。

売買契約書の作成数は、売主と買主が一通づつ持つ場合は2通作成し、買主が原本を持ち売主がその複写を持つ場合は1通作成することとなります。2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼らなければなりませんので、印紙代が売主、買主ともに正規の額を負担し、1通作成する場合は、1通分の印紙代を売主、買主双方で折半しますので、印紙代を多少節約できます。契約書を何通作成するのか売主や不動産会社に事前に確認しておきましょう。


4.売買契約
先に説明しました重要事項説明が終わると、いよいよ売買契約です。
通常は、不動産会社の担当者または売主が、売買契約書を読み上げます。契約書の内容は、売買の対象となる物件の概要と、いくつかの条文やその補足文から構成されており、普段あまり耳にしないような難しそうな言い回しが多数含まれていることもあります。
契約書の内容で、意味のわからない個所や不明なところは必ず説明を受けて全てを理解するようにして下さい。

契約書の内容を全て理解したら、契約書所定の位置に収入印紙を貼り、消印し、契約書所定の欄に署名押印をします。契約書によっては各ページに割印が必要であったり、2通以上作成する場合に、それぞれを重ねて割印をすることもありますので、売主または不動産会社の担当者に説明を受けて下さい。

万一、書き損じた場合や、契約時に急きょ契約内容の変更があった場合は、必ずその事を売主、買主双方が合意をし、訂正印を押します。


5.住宅ローン申し込みの場合
住宅ローンを利用して購入する場合、売買契約締結後速やかに金融機関へ融資の申込みをしなければなりません。
いきなり金融機関の窓口に行くのではなく、前もって申込み時に必要な書類等を確認してから窓口に行きましょう。
不動産会社がある程度代行できるものもありますので、担当者に相談してみて下さい。

一般的に、融資申込み時に必要と思われる主な書類は次のとおりです。
1.売買契約書、重要事項説明書
収入印紙が貼ってあり、売主、買主双方の署名押印のある完全な契約書。契約前に不動産会社から交付された重要事説明書。
2.住宅ローン申込書
金融機関の窓口あります。
3.住民票
市区町村役所で交付を受けます。契約後に交付を受けたものが望ましいです。
4.所得を証明するもの
所得証明(市区町村役所で交付)、源泉徴収票(職場から入手)等。
5.印鑑証明
市区町村役所で交付を受けます。契約後に交付を受けたものが望ましいです。

各金融機関によって申込み時に提出する書類の通数や種類が違いますので必ず確認をして下さい。
融資可能かどうかの審査に要する日数は一般的に1〜2週間位ですが、金融機関によって違いますので、融資の申込み時に確認しておきましょう。
契約前に事前審査を済ませ、仮承認が出ている場合は勤務先の変更や他からの新規借入等が無ければ審査がスムーズに進むと思います。

6.住宅ローン契約
融資を申し込んだ金融機関から融資可能(融資承認)との連絡がきましたら、次は、その金融機関から融資を受けるという契約の金銭消費貸借契約(略して金消契約(きんしょうけいやく)をいいます。
この時も、事前に必要書類等を確認してから窓口に行きましょう。


一般的に、金銭消費貸借契約時に必要と思われる主なものは次のとおりです。
1.収入印紙
融資を受ける金額によって収入印紙の額が違いますので、確認をして下さい。
2.金銭消費貸借契約書
金融機関が用意します。
3.住民票
市区町村役所で交付を受けます。新住所に変わったもの。
4.印鑑証明書
市区町村役所で交付を受けます。新住所に変わったもの。
5.実印
印鑑登録をしている印鑑。
6.申込金融機関の預金通帳と通帳印
預金口座を開設していない場合は、通帳に使用する印鑑を持参して、契約当日に預金口座開設することも可能です

各金融機関によって申込み時に提出する書類の通数や種類、持参する物などが違いますので必ず確認をして下さい。
金銭消費貸借契約の時に融資が実行される日(融資実行日)を確認しておいて下さい。

7.残金決済前準備
次は、売買代金の残金(売買価額から手付金を引いた額)決済の準備です。
売主、買主双方の都合の良い日時を決めます。住宅ローンを利用する場合は、融資の実行が可能な日にします。(金融機関営業日外、営業時間外は融資実行ができませんので注意して下さい)


物件の引渡しの時は、所有権の移転登記等の手続きが必要となります。これは、法務局に申請するのですが、一般的には司法書士などに委任して行います。自分でもできますが、申請書の書き方や提出書類などに間違いがあると受け付けてもらえませんので、やはり司法書士に委任したほうが安全です。そこで、知っている司法書士がいない場合には、不動産会社や融資金融機関に相談するとよいでしょう。

住宅ローンを利用して残金決済をする場合は、一般的には、融資金融機関で行います。
売主の都合等で例外的に、融資金融機関以外の場所で行う場合もあります。その場合は、融資金融機関、不動産会社、売主のそれぞれと綿密な打ち合わせをしなければいけません。不動産会社の担当者と相談して下さい。


残金を全て融資金でまかなう場合は特に問題はありませんが、残金の全部または一部を自己資金で支払う場合に、その額が数百万円以上の大金になるときは、自己資金を出金する予定のところに事前に連絡をしておかないと、残金決済当日に出向いて行っても出金の用意ができてなくて出金ができなかったり、しばらく待たされて残金決済の時間に遅れるということになることもあります。

そのようなことにならないように、事前に、出金する金額と日時を連絡しておくとよいでしょう。また、出金の際に手続き等が必要な場合は、手続きの方法と必要書類等を確認しておいて下さい。


通常は、残金決済と物件の引渡しは同時に行われますので、諸費用等の残代金以外にかかる金額の確認や持参する物などの確認も必要です。売主または不動産会社に確認して下さい。

8.残金決済(物件の引渡し)
取引の最終段階です。先にも述べましたが、一般的に、残金決済と物件の引渡しは同時に行われます。
まず、所有権の移転登記等に必要な書類(売主、買主双方の)を確認します。司法書士に委任している場合は、司法書士が確認します。

そして、所有権移転登記に必要な一切の書類の確認ができましたら、残代金を支払います。住宅ローンを利用して支払う場合は、その金融機関から融資を実行してもらいます。通常は、融資金が預金口座に入金されますので、そこから出金して支払うか、売主の指定する金融機関に振り込みます。

残代金の支払いと同時に、諸費用等を各支払先(売主、不動産会社、金融機関、司法書士等)に支払います。
土地の場合は、これで終わりですが物件に建物等も含まれている場合は、鍵やその他の物も受け取ります。

ここでいう物件の引渡しとは、所有権の移転登記等に必要な一切の書類を売主から受け取ることをいいます。
金銭を支払った時には必ずその支払い先から領収証を受け取って下さい。

9.物件引渡し後
さまざまな取引の手順を終え、やっとマイホームを手にすることができました。これで全て終わったわけではありません。取引終了後にもまだやることが残っています。

電気、ガス、水道、電話、その他の住所変更の届出をしなければなりません。さまざまな取引の手順を終え、やっとマイホームを手にすることができました。

これで全て終わったわけではありません。取引終了後にもまだやることが残っています。電気、ガス、水道、電話、その他の住所変更の届出をしなければなりません。



不動産を購入すると、不動産取得税という税金がかかります。この税金は、物件の引渡しを受けてから2〜3ヶ月後位に所轄の税務署から納付書が送られてきます。

その納付書に記載されている期日までに金融機関などで納めます。納付書と一緒にこの税金の軽減を受けられる物件の説明が記載されたものが同封されておりますので購入した物件が該当する場合は、税務署からの指示された必要書類等を用意して納付前に申告に行きます。
そして、軽減された税額の納付書を受けとり、納付します。





■不動産売買に係る取引諸費用
  
■取引の手順 ■取引諸費用 ■売却の場合

不動産の売買取引にはさまざまな費用等がかかります。

購入する場合は物件の代金の他にいくらかかるのか、売却する場合は手取り金額がいくらになるのか、などをある程度正確に把握してから実際の取引にあたらなければなりません。

希望条件で予算内の物件が見つかったからすぐに契約をし、あとから予想外の諸費用がかかることがわかり、結局、高い買い物になってしまった。などのようなことにならないように、事前に確認できることは全て確認しておきましょう。


不動産を購入する場合
物件の代金の他に下記のような費用がかかります。
費用総額の計算は、購入する物件の価格や広さ、築年数などにより異なりますので、算出するためには若干の知識が必要です。間違いのないよう、購入を予定する物件を担当する不動産会社へお問い合わせ下さい。


仲介手数料 所有権移転にかかる費用
印紙代 精算金
住宅ローンにかかる費用 不動産取得税


不動産を売却する場合
仲介手数料 引渡しの準備等にかかる費用
印紙代 譲渡所得にかかる税金
抵当権等抹消費用


不動産仲介手数料
不動産業者の仲介として売買契約をする物件では一般的に仲介手数料がかかります。

仲介手数料の支払時期は、売買契約時や残金決済時(物件引渡時)など、不動産業者によって任意に 定めておりますので、契約前に必ず仲介をする不動産業者に確認して下さい。

仲介手数料の計算
対象となる金額 料  率
200万円以下の部分 5%
200万円超400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%

仲介手数料総額は、上記それぞれの金額の合計
上記の表では、契約金額を、200万円、400万円で区切り、それぞれの料率を乗じて計算し、合計します。
(例)契約金額1000万円の場合
400万円の超の部分
=600万円

600万円×3%
=18万円(C)

200万円超400万円未満の部分
=200万円

200万円×4%
=8万円(B)

200万円以下の部分
=200万円

200万円×5%
=10万円(A)

A+B+C=36万円

上記の方法では契約金額が200万円を超える場合は少々面倒、下記に速算式がありますので御利用下さい。
(例)契約金額1000万円の場合の速算式
契約金額 計算式
200万円以下 5%
200万円超400万円以下 4%+2万円
400万円超 3%+6万円


仲介手数料計算の「+ 万円」とは
上記の表で、200万円超400万円以下の「+2万円」と400万円超の「+6万円」の意味は、契約金額に対応する料率の低い方で総額を計算し、料率の高い方の差額分です。

例えば、契約金額が400万円場合、契約金額に4%を乗じると、200万円以下の部分(200万円)に1%の差額が生じます。200万円の1%ですから2万円となり、400万円×4%+2万円となります。

同様に、契約金額1000万円の場合、契約金額に3%を乗じると、200万円以下の部分(200万円)に2%、200万円超400万円以下の部分(200万円)に1%の差額が生じます。

200万円の2%が4万円、200万円の1%が2万円ですから合わせて6万円となり、1000万円×3%+6万円となります。
印紙代
不動産売買契約書には、印紙税法により契約金額に応じ収入印紙を貼ることとなっています。
一般的に印紙代は、売主、買主の折半にて負担します。
この収入印紙は、契約書原本に貼りますので契約書を何通作成するかを契約前に不動産業者に 確認をして下さい。
住宅ローンに係る費用
住宅ローンを利用して購入する場合は融資金融機関や抵当権設定(担保設定)に費用がかかります。
この費用は、融資を受ける金額によりますので申込金融機関や不動産業者に確認して下さい。

一般的には下記のような費用がかかります。

1.保証料
通常、融資を受けるにあたり、融資金融機関が指定する保証会社の保証を受けることとなります。
保証会社によって定められた保証料を支払うこととなります。保証料は、各保証会社により異なります。
2.印紙代
融資金融機関との間で「金銭消費貸借契約」を結びます。その契約書に貼る収入印紙代です。
3.火災保険料
通常、融資金融機関は融資をするにあたり、対象物件に火災保険を設定するように条件を付けます。
これは、万が一、融資後に火事などで対象物件が滅失した場合の保全のためです。
4.抵当権設定費用等
融資金融機関は、融資をする対象物件に抵当権(担保)を設定します。
5.融資取り扱い事務手数料
融資金融機関の事務手数料です。金融機関によって金額が異なります。


所有権移転に係る費用
購入物件を自分の名義にするためには、「所有権移転登記」をしなければなりません。
この費用は、固定資産課税台帳に登録された価額(固定資産税評価額)によって異なりますので、 不動産業者や司法書士などに確認して下さい。
精算金
不動産を購入した場合、その物件にかかる固定資産税等の年税額を引き渡しを受けた日で日割計算し、売主と精算します。
年税額は物件により異なり、年税額の起算日はその契約によりますので不動産業者に確認して下さい。
また、マンション等の場合は、管理費、修繕積立金、駐車場料金などの毎月かかる費用も日割計算して売主と精算します。
不動産取得税
不動産を取得した時にかかる税金です。
物件引渡後およそ1〜3ヶ月後くらいに物件の所在と管轄する市区町村役所から通知がきます。
軽減の特例を受けられる場合がありますので、不動産業者に確認をして下さい。
抵当権等抹消費用
売却する物件に抵当権などの所有権以外の権利等が設定されている場合は、物件を買主に引き渡す前にそれらの権利等を抹消しなければなりませんほとんどの場合が抹消登記と移転登記を同時申請し抹消して移転登記します。

抹消の手続きは、その権利の抹消の登記を行います。
この費用は、権利の種類や数によりますので、不動産業者に確認して下さい。

引渡しの準備等にかかる費用
売却する物件の名義が自分以外になっていたり、住所氏名等が変更になっている場合は、そのままでは買主が所有権移転登記(名義変更)をすることはできません。変更(修正または訂正)をする必要があります。
この修正の手続きは、登記によって行います。費用については、変更登記の数などによりますので、不動産業者に確認して下さい。

また、物件の引渡し条件が、現状渡し、リフォーム渡し、更地渡し、などの場合にはその費用も事前に見積もりを取っておくとよいでしょう。

譲渡所得税
不動産を売却した場合、譲渡所得に対する所得税及び住民税がかかります。
この税金には、軽減などの特例措置もありますので不動産業者に確認して下さい。





■不動産売買に係る売却の場合
  
■取引の手順 ■取引諸費用 ■売却の場合

不動産を売却するときの一般的な手順を説明します。これは、一つ例ですので必ず下記のとおりでなければならないというものではありません。実際の取引にあたっては、不動産会社等とよく相談して下さい。
不動産売買取引にかかる諸費用もあわせて参照下さい。

物件の売却を不動産会社に依頼する場合、どの会社が良いか悪いかは一般の人は判断できないと思います。
物件の情報発信に関しても今は、業者間での情報公開や交換が以前より活発ですので、極端な差はないと思います。
ただ、その会社が得意としているエリアや物件の種別(土地、建物、マンション等)などがありますし、どれくらい広告等の宣伝に力をいれているかになどによっては多少、販売力に差が出ることもあります。

販売を依頼した場合は通常、その不動産会社の営業マンが担当者として物件の販売を任されます。一人の担当者はいくつかの物件を担当している場合もあるでしょう。もちろん、その不動産会社自体の販売能力も大切ですが、結局、担当する営業マンしだいでは売れやすい物件でもなかなか売れないという場合も考えられます。営業マンの能力が販売活動にかなり影響を及ぼします。
ですから最初は、どこの会社であったとしても、営業マンの接客態度を基準にして選んで問題無いと思います。


1.物件の査定
物件の販売活動を開始する前にまず、その物件の価格を決めなければなりません。
不動産会社に依頼する場合は、その物件の所在地と面積、建物の場合は間取りと築年数などを伝えると査定をしてくれます。
そして、その査定額を基準に販売価格を相談して決定します。また、考えていた価格とかなり差がある場合は、売却することを断念しなければならないこともあります。

不動産会社によって査定価格に多少の差があることがありますが、どこの会社に依頼しても成約になる最終的な価格は殆ど差が無いと考えて問題ないでしょう。

2.媒介契約
売却を依頼する不動産会社が決まり、販売価格も決定しましたら、その不動産会社と「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」とは、物件の所有者が、その不動産会社へ販売活動を依頼するという契約です。
この契約は、成功報酬として法定仲介手数料以内の報酬額を不動産会社へ支払うことを条件に販売を依頼します。

この契約を結ぶ時点では金銭の授受はありませんが、依頼した不動産の売却が成功した時に仲介手数料を支払うことになっております。


媒介契約の種類には、下記のとおり3種類あります
1.専属専任媒介契約
依頼者(売主)は、目的物件の売買又は交換の媒介(仲介)又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ重ねて依頼することはできません。依頼者は、自ら発見した相手方(買主)と売買又は交換の契約を結ぶことができません。
依頼を受けた不動産業者は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
この契約は、依頼者の制約(自ら発見した相手方と契約ができない等)がありますが、それだけ依頼された業者側の責任も大きいので、他の媒介契約に比べて積極的な販売活動を展開することが多いです。
2.専任媒介契約
依頼者(売主)は、目的物件の売買又は交換の媒介(仲介)又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ重ねて依頼することはできません。依頼者は、自ら発見した相手方(買主)と売買又は交換の契約を結ぶことができます。
依頼を受けた不動産業者は、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
この契約は、上記の専属専任媒介契約から、依頼者の制約を緩和したものです。この契約も業者側の責任が大きいので、積極的な販売活動が期待できます。
3.一般媒介契約
依頼者(売主)は、目的物件の売買又は交換の媒介(仲介)又は代理を、依頼を受けた不動産業者以外の業者へ重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方(買主)と売買又は交換の契約を結ぶことができます。この契約は、複数の不動産業者へ依頼することができるため、幅広く販売窓口を広げることができます。しかし、依頼を受けた業者は、他社で販売された場合に広告費等の経費をかけた分が無駄になってしまうと考え、あまり積極的な販売活動をしないこともありますので業者選定には注意して下さい。

3.販売活動
不動産業者と媒介契約を結んだ後に販売活動を行います。
販売活動は依頼された不動産会社が行うこととなりますので、売主がしなければならないことは特にありません。

依頼した物件が、土地や空家の住宅(マンションも含む)の場合は問題ありませんが、その住宅に人が住んでいる場合(売主本人も含む)は、購入希望者を不動産会社がその物件を見せるために案内するときは、留守中に勝手に物件の中に入るわけにはいきませんので、事前に都合のよい日時を打ち合わせて案内時に立ち会うなどの協力が必要です。


購入申し込み受理
不動産業者が販売活動を行った結果、買い手がついた場合はすぐに売買契約を行うのではなく、まず契約条件等の確認を行います。
その契約条件等の確認をするために若干の時間が必要になりますので、確認が終わるまでの間は物件の販売活動を一時的に停止します。

そのために行うのが、購入希望者による購入申込みです。不動産業者は、購入希望者から購入申込みを受理したときは速やかに状況を売主に報告し、物件の販売活動を停止します。そして、売主、買主双方が合意する契約条件等を決定し、確認します。

条件の決定、確認は、不動産会社、買主と相談して決めて下さい。


最低限確認が必要と思われる条件として下記のようなものがあります。
1.売買価額
当たり前ですが、いくらで売るのかをきちんと明確にします。そして、どこか壊れていたり汚れている個所が有った場合、どちらの負担でなおすのか、買主がなおす場合、売買金額に変更(値引き等)があるのかなど。
2.契約日と契約場所
買主さんの都合等も考慮して双方の都合のよい日を決めましょう。よほどの事情が無い限り、契約場所は不動産会社の事務所で行うことが望ましいです。
3.支払条件等
いついくら誰から支払ってもらうのかを明確にする。 通常、不動産の売買契約は、署名押印して契約を結んだときに手付金を売主に支払い、後日、残金を支払います。買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約を結んだ後残金を支払う時までの間に金融機関からの融資を確約しておきます。
4.売買代金以外に受け取るものがある場合はその金額と受領時期
通常、不動産が売買された場合は、その不動産にかかる固定資産税等の税金を引き渡しの日で日割精算します。
固定資産税等の年税額と、いつからいつまでの分をいくら受領するのかを確認しましょう。
マンション等の場合は上記の税金のほかに、管理費、修繕積立金、駐車場等、その他の毎月かかるものも日割精算しますので、必ず確認しておきましょう。

また、売買契約の条件ではありませんが、不動産業者に支払う仲介手数料の額や、物件に抵当権やその他の権利等が設定されていたり、住民登録している現住所と登記されている住所が違う場合の変更に係る登記費用等も事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

5.引渡し条件等
物件の引渡しの日の確認と、物件に付属物や付帯物等がある場合はどのようにするのか等、売買契約前に見せた物件の状態と引渡しの時に変更があるのかなど。
6.物件に抵当権やその他の権利等が設定されている場合
その権利等を解除できるかどうかを確認して下さい。例えば、住宅ローンの残債などが残っている場合、自己資金や売却代金等で完済して、抵当権等を解除できるかどうかを必ず確認して下さい。
不動産業者と相談して確認することをお勧めします。

購入申込みは契約ではありません。よく、「仮契約」という人もいますが、購入申込み自体は契約ではなく、「その物件を購入する意思があります」という意思表示です。購入することを完全に承諾したわけではないので、当然、キャンセルになる場合もあります。 キャンセルとなった場合、契約の解除ではないので購入希望者に違約金等のペナルティーを課すことはできません。売主が購入申込みを受諾しない場合でも、やはり、契約の解除とはならないため売主もペナルティーを受けることはありません。

4.売買契約の準備
購入申込みを受けた後、契約条件等を確認しましたら次は契約の準備です。普通は不動産会社が契約の立会いを行いますので、契約の準備と言っても、契約書の作成や物件の調査等の準備の殆どは不動産会社が行うこととなります。 また、印紙税法上、売買契約書には売買金額に応じた額の収入印紙を貼ることとされております。収入印紙代は通常、売主、買主の折半となります。

売買契約書の作成数は、売主と買主が一通づつ持つ場合は2通作成し、買主が原本を持ち売主がその複写を持つ場合は1通作成することとなります。2通作成する場合は、それぞれに印紙を貼らなければなりませんので、印紙代が売主、買主ともに正規の額を負担し、1通作成する場合は、1通分の印紙代を売主、買主双方で折半しますので、印紙代を多少節約できます。契約書を何通作成するのかを買主や不動産会社と事前に相談しておきましょう。


5.売買契約
通常は、不動産会社の担当者が、売買契約書を読み上げます。契約書の内容は、売買の対象となる物件の概要と、いくつかの条文やその補足文から構成されており、普段あまり耳にしないような難しそうな言い回しが多数含まれていることもあります。
契約書の内容で、意味のわからない個所や不明なところは必ず説明を受けて全てを理解するようにして下さい

契約書の内容を全て理解したら、契約書所定の位置に収入印紙を貼り、消印し、契約書所定の欄に署名押印をします。

万一、書き損じた場合や、契約時に急きょ契約内容の変更があった場合は、必ずその事を売主、買主双方が合意をし、訂正印を押します。


6.残金決済(物件引渡しの準備)
次は、売買代金の残金(売買価額から手付金を引いた額)決済の準備です。
売主、買主双方の都合の良い日時を決めます。買主が住宅ローンを利用する場合は、融資の実行が可能な日にします。

物件の引渡しの時は、所有権の移転登記等の手続きが必要となります。これは、法務局に申請するのですが、一般的には司法書士などに委任して行います。知っている司法書士がいない場合には、不動産会社や融資金融機関に相談するとよいでしょう。

買主が住宅ローンを利用して残金決済をする場合は、一般的には、融資金融機関で行います。

物件に所有権以外の権利が設定されていない場合は特に問題はありませんが、住宅ローン、その他借入金等の残債が残っていて、抵当権などの権利が設定されている場合は、売買代金や自己資金で完済し、抵当権等の抹消が必要となります。金融機関によっては抹消のために必要な書類を店頭でしか渡せないことがあります。その場合、残金決済場所は売主の都合により残金決済場所を抹消書類を受け取る金融機関に指定するか、事前に自己資金等でその債務を完済し、抵当権等を抹消しておく必要があります。通常これは不動産業者が、売主、買主双方が利用する金融機関と事前に打ち合わせをして事前に対応の方法を決めておきます。

通常は、残金決済と物件の引渡しは同時に行われますので、諸費用等の金額の確認や持参する物などの確認も必要です。不動産会社に確認して下さい。

物件の引渡しの準備として、土地の場合は境界石を事前に確認し、建物の場合は売買契約の時に決めてある条件の状態にする必要があります。


7.残金決済(物件の引渡し)
取引の最終段階です。先にも述べましたが、一般的に、残金決済と物件の引渡しは同時に行われます。

まず、所有権の移転登記等に必要な書類(売主、買主双方の)を確認します。司法書士に委任している場合は、司法書士が確認します。
所有権以外の権利が設定されている場合は、その権利の抹消書類等も確認します。
そして、所有権移転登記、抹消登記等に必要な一切の書類の確認ができましたら、残代金を受領ます。
残代金の支払いと同時に、諸費用等を各支払先(不動産会社、金融機関、司法書士等)に支払います。
土地の場合は、これで終わりですが物件に建物等も含まれている場合は、鍵やその他の物を引き渡します。


8.物件引渡しの後
さまざまな取引の手順を終え、やっと物件を売却することができました。これで全て終わったわけではありません。取引終了後にもまだやることが残っています。不動産を売却すると、譲渡所得税という税金がかかります。この税金は、所轄の税務署に申告して納めます。 譲渡所得税には、さまざまな軽減措置があります。

※購入や売却をお考えの方はご家族様と良く相談してからお問い合わせ下さい


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